Чувашское республиканское отделение КПРФ

На прошлой неделе официально был признан потерпевшим коммунист, активный общественник и блогер Юрий Шакеев. Заведено уголовное дело.

Экспертиза установила, что 1 февраля 2022 года неустановленное лицо совершило умышленный поджог дома по улице Герцена. Дом принадлежал Юрию Шакееву.

Общественность в обсуждении этого события сходится во мнении, что блогер был таким образом кем-то «наказан» за свою активную позицию в деле защиты интересов жителей микрорайона и даже финансовых интересов всего города. А началось все давно.

Дело в том, в этом микрорайоне проживало около 10 тысяч жителей, из них около тысячи детей школьного и дошкольного возраста, нуждающихся в детском саде и школе, которые обещали построить аж с 2004-го года. Но в 2014 году администрация города вдруг заключила договор с ООО «СЗ«Отделфинстрой» о развитии застроенной территории в городе Чебоксары, ограниченной улицами Водопроводная, К. Иванова, что значило, что школы и садика на запланированном муниципальном земельном участке не будет. Сейчас уже планируют учреждения образования строить на землях частной застройки, но не все жители собираются в угоду застройщику съезжать с родных мест.

И договор с застройщиком в 2014 году, кстати, был заключен на интересных условиях. Жители микрорайона, составившие коллективное обращение в органы надзора были уверены, что договор этот является незаконным и подлежит немедленному расторжению, кроме того, из-за него городской бюджет теряет сотни миллионов рублей.

Юрий Шакеев прокомментировал ситуацию:

- Неоднократно через прокуратуру и МВД я просил провести проверку и принять меры по восстановлению нарушенных интересов города Чебоксары, возмещению причиненного бюджету ущерба, привлечению виновных должностных лиц к установленной законом ответственности. Просил защитить права и законные интересы граждан, проживающих на территории, которую городские власти необоснованно и незаконно передали ООО «Отделфинстрой», обратившись в суд с иском о признании договора № 94 от 5 ноября 2014 г. недействительным (незаключенным)… с обязанием построить школу и садик.  Но получал только отказные материалы…

А в своем доме по улице Герцена я собирался сделать ремонт и жить там в дальнейшем. Но, как оказалось, этого не хотел застройщик. И в последнее время, к тому же, я активно выступал с критикой региональной власти, в том числе по изменению ФЗ-131 по созданию муниципальных округов…

Ефрем Радецкий

 

Справка, предоставленная Юрием Шакеевым.

5 ноября 2014 г. администрацией г. Чебоксары и ООО «СЗ«Отделфинстрой» был подписан Договор № 94 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары общей площадью 25,5106 га, ограниченной улицами Водопроводная, К. Иванова в г. Чебоксары (далее — Территория).

Цена права на заключение Договора составляет 140 млн. руб. (п. 1.5 Договора).

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует 81 месяц до момента исполнения Сторонами обязательств, предусмотренных настоящим Договором (п. 4.1 Договора).

Полагаем, что Договор подписан Сторонами при отсутствии предусмотренных действующим законодательством оснований, что повлекло причинение особо крупного ущерба бюджету г. Чебоксары.

1. Частью 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства (ч. 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, обязательными условиями для принятия решения о развитии застроенной территории является наличие на Территории не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу и отсутствие иных объектов капитального строительства.

Пунктом 1.3. Договора предусмотрено, что на Территории, расположены многоквартирные жилые дома, признанные аварийными и подлежащие сносу, включенные в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики на 2013-2017 годы»:

- по улице Свердлова, 57/1;

- по улице Водопроводная, 27;

- по улице К. Иванова, 59.

При этом совокупность условий, при которых возможно принятие решения о развитии застроенной территории отсутствует:

а) дом 27 по улице Водопроводная, был снесен и расселен за счет муниципальных средств администрации г. Чебоксары, еще до заключения договора развития.

б) дом 59 улице К. Иванова признан объектом культурного наследия, обладает особым статусом, имеет историческую и культурную ценность и не подлежит сносу. Указанный дом относится к категории «иных объектов капитального строительства», наличие которых на Территории исключало принятие решения о развитии застроенной территории.

Кроме того, в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) строительство объектов капитального строительства запрещается в защитных зонах объектов культурного наследия (ст. 34.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Согласно публичной кадастровой карте и проекту планировки территории, земельный участок по улице К. Иванова, дом 59 подпадает под зону среднеэтажной жилой застройки. Поэтому ведение каких-либо строительных работ на территории защитной зоны запрещается, а включение указанного дома в территорию, подлежащую развитию – незаконно.

При этом Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики как орган, осуществляющий государственный строительный надзор, не приняло какие-либо меры по недопущению сложившегося положения.

Таким образом, на Территории: имеется только один многоквартирный дом (по улице Свердлова, дом 57/1); расположен не подлежащий сносу объект культурного наследия (по улице К. Иванова, дом 59, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для принятия решения о развитии застроенной территории и подписания Договора.

При наличии указанных обстоятельств, земельные участки для размещения многоквартирных жилых домов на территории общей площадью 25,5106 га, ограниченной улицами Водопроводная, К. Иванова в г. Чебоксары могли быть переданы в аренду исключительно по результатам торгов отдельными лотами.

Проведение торгов в таком порядке позволило бы избежать потери муниципального бюджета ориентировочно на сумму от 400 до 600 млн. руб., которые допущены должностными лицами администрации г. Чебоксары:

стоимость права на заключение Договора 140 млн. руб.

срок Договора 81 месяц

общая площадь Территории 255 106 кв. м (25,5106 га).

Размер годовой арендной платы за 1 кв. м составляет 81 руб. 31 коп. (140 млн. руб. : 81 месяц : 255 106 кв. м. х 12 месяцев = 81 руб. 31 коп.)

Размер годовой арендной платы за весь участок составляет 20 742 668 руб. 86 коп. (81 руб. 31 коп. х 255 106 кв. м. = 20 742 668 руб. 86 коп.).

При этом стоимость годовой арендной платы за 1 кв.м по другим земельным участкам для размещения многоквартирных жилых домов в г. Чебоксары в несколько превышает указанный размер:

1) 25 февраля 2014 г. администрацией г. Чебоксары проводился аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пер. Ягодный, площадью 4 147 кв. м, кадастровый номер 21:01:020211:51. Начальный размер годовой арендной платы установлен организатором аукциона 6 880 000 руб.

Только начальный размер годовой арендной платы за 1 кв. м составил 1 659 руб. 03 коп. (6 880 000 руб. : 4 147 кв. м = 1 659 руб. 03 коп.).

При такой стоимости за 1 кв. м:

размер годовой арендной платы по Договору составил бы 423 228 507 руб. 18 коп. (1 659 руб. 03 коп. х 255 106 кв. м. = 423 228 507 руб. 18 коп.);

потери бюджета составили 402 485 838 руб. 32 коп. (423 228 507 руб. 18 коп. — 20 742 668 руб. 86 коп. = 402 485 838 руб. 32 коп.)

2) 7 мая 2015 г. администрацией г. Чебоксары проводился аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Мате Залка, площадью 5 481 кв. м, кадастровый номер 21:01:010802:3276.

Годовой размер арендной платы для победителя аукциона ООО – строительная фирма «Комплекс» составил 13 000 932 руб.

размер годовой арендной платы за 1 кв. м составил 2 372 руб. 00 коп. (13 000 932 руб. : 5 481 кв. м = 2 372 руб. 00 коп.).

При такой стоимости за 1 кв. м:

размер годовой арендной платы по Договору составил бы 605 111 432 руб. 00 коп. (2 372 руб. 00 коп. х 255 106 кв. м. = 605 111 432 руб. 00 коп.);

потери бюджета составили 584 368 763 руб. 14 коп. (605 111 432 руб. 00 коп. — 20 742 668 руб. 86 коп. = 584 368 763 руб. 14 коп.)

С учетом изложенного, имеются основания для проведения проверки указанных обстоятельств и вынесения на основании ч. 2 ст. 37 УПК РФ мотивированного постановления о направлении соответствующих материалов в следственный орган для решения вопроса об уголовном преследовании по фактам выявленных прокурором нарушений уголовного законодательства.

2. Договор № 94 от 5 ноября 2014 г. о развитии застроенной территории в городе Чебоксары общей площадью 25,5106 га, ограниченной улицами Водопроводная, К. Иванова в г. Чебоксары является недействительным (незаключенным) по следующим основаниям:

1) при подписании Договора нарушены требования ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, поскольку на Территории: имеется только один многоквартирный дом (по улице Свердлова, дом 57/1); расположен не подлежащий сносу объект культурного наследия (по улице К. Иванова, дом 59, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для принятия решения о развитии застроенной территории и подписания Договора (подробно изложено выше в п. 1 настоящего Заявления).

2) согласно п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ существенным условием договора является обязательство застройщика передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории.

В нарушение указанных требований жильцы единственного многоквартирного дома, расположенного на Территории, были расселены задолго до заключения Договора, что следует из анализа изменений, многократно внесенных в Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 30 апреля 2013 г. № 168 «О республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики» (для проверки настоящего довода необходимо истребовать соответствующие сведения в Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики). Соответственно Застройщик не принимал на себя обязательство, предусмотренное п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ и, следовательно, Договор не мог быть с ним подписан.

3) согласно п. 10 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ существенным условием договора является срок договора.

Срок действия Договора определен в п. 4.1 и из него следует, что он действует 81 месяц до момента исполнения Сторонами обязательств.

По смыслу ст. ст. 190, 314 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Вышеуказанная формулировка, примененная в Договоре, не позволяет определить срок его действия. Указанное означает, что Стороны существенное условие Договора о сроке его действия не согласовали, следовательно, Договор является незаключенным.

4) По смыслу статей 45 — 46.8 Градостроительного кодекса РФ договор развития застроенной территории заключается после признания территории, в отношении которой планируется заключить договор, подлежащей развитию.

Согласно информационному сообщению, размешенному на сайте Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары, Территория признана подлежащей развитию постановлением администрации г. Чебоксары от 10 июня 2016 г. № 2016, то есть после подписания Сторонами Договора 5 ноября 2014 г.

Подписание Договора до принятия решения органом местного самоуправления свидетельствует об отсутствии оснований для этого.

5) Пункт 1.4 Договора, согласно которому снос, а также расселение граждан, выселяемых из многоквартирных домов, указанных в п. 1.3 Договора, на обязательства застройщика не распространяется, противоречит п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Освобождение застройщика от указанного обязательства указывает на отсутствие существенного условия Договора, предусмотренного п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, и подтверждает довод о незаключенности Договора.

6) Согласно ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ в извещении о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, размещаемом на официальном сайте должны быть указаны существенные условия договора (пункт , проект договора (пункт 9).

Договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается (ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ).

Проект Договора, приложенный к извещению о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, не соответствует подписанному Договору, что влечет признание его недействительным.

7) Согласно приложению 2 к постановлению администрации г. Чебоксары от 10.06.2014 № 2049 «О развитии застроенной территории площадью 25,5106 га, ограниченной улицами Водопроводная, К. Иванова в городе Чебоксары» в Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу за счет средств застройщика включен дом 5 по улице Красноармейская г. Чебоксары. Однако в Договоре обязательство застройщика о сносе указанного дома отсутствует. Таким образом, в Договоре отсутствует его существенное условие, предусмотренное решением органа местного самоуправления о развитии Территории, обязательно подлежащее включению в Договор на основании п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, что также свидетельствует о незаключенности Договора.

Договор № 94 от 5 ноября 2014 г. о развитии застроенной территории содержит признаки притворной сделки (ч. 2 ст. 170 ГК РФ), которая совершена с целью прикрыть другую сделку – договор аренды земельного участка для размещения многоквартирных жилых домов, для которого законодательством установлен иной порядок заключения и иные условия, в том числе другая цена права аренды, в несколько раз превышающая предусмотренную Договором цену. Соответственно, Договор ничтожен.

3. Согласно п. 2.1.2 Договора ООО «СЗ«Отделфинстрой» было обязано в течение 9 месяцев с момента заключения договора подготовить и представить на утверждение в администрацию г. Чебоксары проект планировки Территории, включая проект ее межевания, а администрация согласно п. 2.3.1 Договора — в течение 14 дней со дня поступления указанной документации, протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний утвердить данный проект.

Однако анализ сайта Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары позволяет установить, что проект планировки и проект межевания территории микрорайона, ограниченного улицами Водопроводная, К. Иванова в городе Чебоксары был утвержден в 2017 году – спустя три года после заключения договора.

Проект планировки и межевания территории был утвержден администрацией города Чебоксары с нарушением сроков, предусмотренных Договором.